von Michael Mießner
In vielen Großstädten wie Berlin, Hamburg oder Wien wird über die Zweckentfremdung von Wohnraum als Ferienwohnungen diskutiert. Betont wird vor allem die damit verbundene Verschärfung der Wohnungsknappheit und der steigenden Mietpreise – und nicht selten auch die Verdrängung von einkommensärmeren Bevölkerungsgruppen. Auch in Trier spielt der Tourismus eine bedeutende Rolle. Wir haben daher die Auswirkung der Ferienwohnungsvermietung auf den Trierer Wohnungsmarkt analysiert.
Hintergrundinformation zu den Daten
Für die Analyse haben wir Daten der AirDNA-Analysedatenbank genutzt, die Ferienwohnungsangebote der Online-Vermietungsportale airbnb und Vrbo abruft. Die Daten wurden von uns im Januar aus der Datenbank ausgelesen. Es ist zu beachten, dass nicht zu allen Wohnungen Daten zu allen Indikatoren vorlagen, daher sind die Summen in den Abbildungen nicht identisch.
Der Trierer Ferienwohnungsmarkt
Im Jahr 2021 wurden insgesamt 277 Angebote (Ferienwohnungen und einzelne Zimmer) für die Stadt Trier von Airdna erfasst. Das sind circa 2,5 Angebote je 1000 Einwohner*innen. Zum Vergleich: In Wien liegt dieser Wert bei ca. 3,9, in Salzburg, wo die Ferienwohnungszweckentfremdung auch sehr virulent ist, bei ca. 4,4 (eigene Berechnungen nach Smigiel u.a. 2020 und Seidl u.a. 2017 – wobei diese beiden Studien etwas andere Ausgangsdaten genutzt haben). Durchschnittlich waren Ferienwohnungen in Trier 177 Tage verfügbar. Rund 26% der Ferienwohnungen (ohne einzelne Zimmer) waren bis zu 90 Tagen verfügbar. Dies kann als großzügig gesetzte Grenze angesehen werden, bis zu der angenommen werden kann, dass eine Wohnung weiterhin zu Wohnzwecken genutzt wird (im Zweckentfremdungsgesetz des Landes Rheinland-Pfalz wird diese Grenze bereits bei 84 Tagen Vermietung gezogen, vgl. ZwEWG). Basierend auf diesen Annahmen wurden im vergangenen Jahr mindestens 200 Wohnungen/Zimmer in Trier nicht als Wohnungen genutzt (siehe Abbildung 1).
Von den Ferienwohnungen, die mindestens 90 Tage verfügbar waren, wiesen 70% eine Auslastung von über 50% auf, nur 5% der Wohnungen hatten eine Auslastung von weniger als 5% (siehe Abbildung 2). Das bedeutet, dass die angebotenen Ferienwohnungen auch tatsächlich als Ferienwohnungen genutzt wurden.
Die Struktur der Ferienwohnungen ist durch recht kleine Wohnungen gekennzeichnet. Knapp 140 Wohnungen sind 1-Zimmer-Wohnungen mit einer abgetrennten Küche und einem Bad oder sogenannte Studios (1 Zimmer, inkl. Küchenzeile, plus Bad). Weitere 60 Wohnungen sind 2-Zimmer-Wohnungen. Weniger als 20 Wohnungen sind größer (siehe Abbildung 3).
Werden die Umsätze betrachtet, die mit den Ferienwohnungen erwirtschaftet werden, so fällt auf, dass rund 90 Wohnungen einen vergleichsweise geringen Umsatz von bis zu 5.000€ im Jahr 2021 erwirtschafteten. Mit weiteren 45 Wohnungen konnte ein Umsatz von 5.001-10.0000€ und mit 66 Wohnungen ein Umsatz von 10.001-20.000€ generiert werden. Knapp 30 Wohnungen erwirtschafteten jeweils einen Umsatz von über 20.000€ (vgl. Abbildung 4). Dies macht deutlich, dass Ferienwohnungen eine durchaus attraktive Anlage darstellen. Angesichts der großen Zahl an kleinen Wohnungen und eine noch als bezahlbar anzusehende Warmmiete von 400€ für eine kleine Wohnung in üblicher Lage vorausgesetzt ist davon auszugehen, dass ab 5.000€ Jahresumsatz eine Ferienwohnung höhere Renditen abwirft als eine übliche Vermietung. Die Abbildung 4 macht dann deutlich, dass die Mehrzahl der Ferienwohnungen bessere Renditen verspricht als eine normale Vermietung. Angesichts dieser Zahlen ist davon auszugehen, dass in Zukunft mehr Vermieter*innen sich für eine Ferienwohnungsnutzung ihrer Wohnung entscheiden werden.
Für diese These spricht auch, dass die durchschnittliche Tagesmiete – von geringen Schwankungen abgesehen – seit dem Jahr 2019 von etwa 60€ auf inzwischen über 80€ angestiegen ist (vgl. Abbildung 5). Ob angesichts dieser Entwicklungen Vermieter*innen tatsächlich Wohnungen in Ferienwohnungen umwandeln, bleibt aber abzuwarten und weiter zu untersuchen.
Hat der Ferienwohnungsmarkt Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt?
Rein von der Anzahl von Wohnungen, die als Ferienwohnungen genutzt werden, scheint es, als würden die Ferienwohnungen keine Rolle für den Trierer Wohnungsmarkt spielen. Es ist allerdings darauf hinzuweisen, dass mindestens 200 Wohnungen dem Trierer Mietwohnungsmarkt dauerhaft entzogen sind. Außerdem ist der Trierer Wohnungsmarkt angespannt, wie erst unlängst eine Studie im Auftrag der Stadt (GEWOS 2022) festgestellt hat. Diese Studie konstatiert, dass auf dem Trierer Wohnungsmarkt aktuell 1.600 günstige Wohnungen mit einer Größe von bis zu 60m² fehlen. Dies ist genau die Wohnungsgröße, in der ein Großteil der Ferienwohnungen angesiedelt ist (vgl. Abbildung 3). Es lässt sich daher schlussfolgern, dass die Ferienwohnungsvermietung die ohnehin angespannte Lage auf dem Trierer Wohnungsmarkt zusätzlich verschärft. Hinzu kommt, dass die höheren Umsätze, die mit den Ferienwohnungen insbesondere im Vergleich mit günstigen Mietwohnungen generiert werden können, angesichts des mit dem Abflauen der Coronapandemie wiedererstarkenden Tourismus dazu führen dürften, dass zukünftig weitere Wohnungen zu Ferienwohnungen umgewandelt werden. Hier dürfte auch eine Zweckentfremdungssatzung der Stadt Trier angesichts des hohen Aufwandes in der Durchsetzung kaum Abhilfe schaffen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die ökonomischen Anreize die Situation in Trier zukünftig weiter verschärfen werden. Für einkommensarme und marginalisierte Bevölkerungsgruppen sind das schlechte Nachrichten. Ihre Handlungsmöglichkeiten auf dem Trierer Wohnungsmarkt dürften sich weiter einschränken – und die Wohnungsfrage sich auch in Trier weiter zuspitzen.
Stadtentwicklung Trier 